3 december 2019

Huiseigenaren kijken naar de mogelijkheden om (meer) af te lossen op de (aflossingsvrije) lening op hun huis. Er zijn uiteenlopende redenen te bedenken om af te lossen op de hypotheek. Een van de redenen is het besparen van geld als u niet langer een hypotheeklening hebt. “Geld lenen kost geld”, volgends de overheid.

Wat zijn de voordelen van aflossen?

Door uw hypotheek af te lossen, vergroot u uw bezit door de omvang van uw schuld te laten dalen. De maandlasten worden lager. Aflossen is niet alleen vanuit financieel perspectief aantrekkelijk. Het maakt u ook minder afhankelijk van wijzigingen in de fiscale regels rondom hypotheekrenteaftrek. Dat is belangrijk, nu de overheid al jarenlang deze fiscale regelingen rondom de eigen woning versobert.

Over het afgeloste bedrag hoeft u geen rente meer te betalen. De historisch lage rente speelt hierbij een belangrijke rol. De lage rente die u ontvangt op uw spaargeld is momenteel veel minder dan de rente die u aan uw geldverstrekker betaalt, rekening houdend met het fiscale voordeel. Door voor het einde van het jaar af te lossen met spaargeld wat normaliter in box 3 wordt belast voorkomt u dat dit vermogen begin volgend jaar in de rendementsgrondslag wordt meegenomen.
Verwacht u daarentegen een hoger rendement op uw geld dan de rente die u netto op uw hypotheek betaalt, dan is aflossen rekenkundig niet interessant. Of aflossen voor u aantrekkelijk is, hangt dus vooral af van de vraag hoeveel rendement u verwacht te maken op uw eigen geld.

Zitten er ook nadelen aan aflossen?

Aflossen heeft ook nadelen. Houd er rekening mee dat het geld vastzit in uw woning. Het is lastig om dit geld snel weer vrij te maken. Hiervoor moet u uw huis verkopen of een (krediet)hypotheek afsluiten waarbij u opnieuw geld leent met uw huis als onderpand. Ook fiscaal gezien zit uw aflossing vast in de woning. Door af te lossen verhoogt u de overwaarde van de woning. Verkoopt u de woning, dan ’stimuleert’ de overheid middels de bijleenregeling dat u deze overwaarde in een nieuwe woning te stoppen. De rente over het bedrag aan lening ter grootte van de overwaarde is namelijk niet meer aftrekbaar.
Wat levert aflossen op?

De rust die een hypotheek met lage lasten met zich meebrengt, spreekt velen aan. Maar wat levert aflossen nu in harde cijfers op? Bijvoorbeeld in vergelijking met beleggen? U kunt uw spaargeld immers ook in aandelen op de beurs beleggen en op die manier rendement behalen.

Stel, u en uw partner hebben een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro, een hypotheek van 300.000 euro, het hoogste inkomen bedraagt 60.000 euro bruto per jaar, de hypotheekrente is 5 procent en u hebt samen 100.000 euro aan spaargeld dat bijna 0,1 procent aan rente oplevert. Aan vermogensrendementsheffing in box 3 is over dit bedrag 0,24 procent verschuldigd. Doordat u een deel van de betaalde hypotheekrente terugontvangt van de Belastingdienst, bedraagt de netto rente 3,3 procent. Op het moment dat u de 100.000 euro aan spaargeld op de hypotheeksom aflost, bespaart u vermogensrendementsheffing. Verder levert deze investering grofweg een rendement op van 3,44 procent op het eigen geld (3,3% + 0,24% minus 0,1 %). Rekenkundig is het dus verstandig om met het eigen geld af te lossen op de hypotheekschuld.

Kunt u beter beleggen of aflossen?

Aflossen is dus aantrekkelijk, maar u kunt uw spaargeld ook gebruiken om mee te beleggen. Het opwaarts potentieel van een belegging is immers veel groter dan dat van een aflossing op uw hypotheek. Bij de aflossing op uw hypotheek haalt u een maximaal rendement van 3,44 procent in bovenstaand voorbeeld. Maar op de financiële markten kunt u op lange termijn veel meer rendement behalen, zo laten de historische cijfers zien. Een nieuwe versie van bovenstaand voorbeeld geeft u meer inzicht.

We kijken eerst wat er nodig is om een vergelijkbaar rendement te behalen als met aflossen. Daarvoor nemen we het bruto rendement minus de 0,24 procent aan vermogensrendementsheffing en 0,76 procent aan beleggingskosten. Om een nettorendement van 3,44 procent te behalen, moeten de beleggingen met minimaal 4,5 procent renderen. Om te streven naar dit rendement zal momenteel grotendeels belegd moeten worden in aandelen. Daarmee komen we gelijk bij de rol van risico, een belegging in aandelen brengt risico’s met zich mee.

Aandelenkoersen gaan in de tijd op en neer. Daardoor kan uw geld tussentijds minder waard worden, of juist veel meer waard worden. Bij de afweging tussen aflossen of beleggen is het dus belangrijk om ook de factor risico mee te laten wegen.

Het sneeuwbaleffect

U kunt het aflossen van de hypotheek versnellen met behulp van de sneeuwbalmethode. Dat werkt zo: als u aflost op uw hypotheek zorgt dit bij de meeste hypotheekvormen direct voor een daling van de maandlasten. Het geldbedrag dat u op die manier bespaart – dat in het begin heel klein is, maar gestaag groeit – voegt u toe aan het bedrag van de volgende aflossing. Door elke aflossing, is het kapitaal dat u hebt om de volgende maand af te lossen weer iets groter. U begrijpt waarom deze methode de sneeuwbal heet. Het aflossingsbedrag wordt elke keer groter, net als bij een sneeuwbal die van de berg rolt en waaraan bij elke draai meer sneeuw plakt. Uiteraard moet hierbij nog wel rekening worden gehouden met de vergoedingsrente die de geldverstrekker in rekening kan brengen.

Wilt u weten of extra aflossen op uw hypotheek slim is om te doen? Een goede inventarisatie van u heeft en wat het allemaal waard is, is cruciaal. Meer weten, neem dan contact ons op.